以房抵债协议在审判实践中遇到问题，如何处理？

关于以房抵债协议在审判实践中的几个问题：（1）以房抵债协议，何种情形视为履行完毕？（2） 开发商签订以房抵债协议后，又将房屋出卖给第三人，发生争议，如何处理？（3）签订以房抵债协议后，施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人，第三人将对价支付给施工方后与开发商签订了商品房买卖合同，如果出现逾期交房或逾期办证情形，第三人能否要求开发商承担违约责任？

答：以房抵债协议是债权协议，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。 开发商将抵债房屋又出售给他人的，按“一房二卖”原则处理。债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。