“以房抵债”行不行得通?最高院权威解答:符合四个条件就能排除

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股票跌到太平洋底——没关系,我有房;

治病花光所有积蓄——没关系,我有房;

高利贷堵到家门口——没关系,我还有房!

生活中总是万分艰辛,

很多时候看似“无能为力”,

但是不少人依然秉持着单纯的信仰:

“有了房子,还怕没钱”?

欠了一屁股债还能岿然不动。

债务人想要用自己的房子来抵债,

到底行不行得通?

最高人民法院近日的一则再审的案子引起了关注,

这次终于将“以房抵债”的效力说清楚了,

若想排除法院对房屋的执行,

总共需要满足以下四个条件,

集齐四件,房子就是你的了。

★ 案件回顾 ★

2015年3月15日,

戴宏都与宽泰公司就双方之间的债务清偿达成合意,

宽泰公司以其在建的宽泰新城101套房屋及337间车库抵顶欠戴宏都5243.9万元债务,

双方以开具认购协议书和专用收款收据作为抵债凭证。

戴宏都于同年4月15日向法院提起民事诉讼,

请求确认认购协议有效,

同时提出诉讼保全申请。

法院审理期间,

戴宏都与宽泰公司将认购协议全部转化为以房抵债协议,

签订了书面《以房抵债协议书》。

后,在另一债权人解军的申请下,

法院对宽泰公司在建的工程及尚未建设的工程予以查封。

戴宏都便提出了主张其对解军申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉。

最终,经过一审、二审、再审,

戴宏都的诉讼请求都没有得到法院的支持。

★ 乐乐普法 ★

《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

在办理过户登记之前,债权人无法取得房屋所有权,此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求,并不产生优先于其他一般债权的利益,不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。

实践中为了规避这种规定,很多的债权债务人之间会签订一种买卖合同作为借贷合同的担保,这其实也是一种变相的“以物抵债”。

约定借款到期后借款人不能还款,双方需履行买卖合同的。殊不知,这种买卖合同想要排除执行也是需要符合一定条件的。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

❶ 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

❷ 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

❸ 已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

❹ 非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中,

戴宏都并未举示证据证明协议书及委托书已经实际履行、戴宏都已合法占有了案涉房产。

即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同,亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定,其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。