南京市住宅物业管理条例
（2016年1月21日南京市第十五届人民代表大会第四次会议制定 2016年3月30日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准 根据2024年6月27日南京市第十七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2024年7月31日江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《南京市人民代表大会常务委员会关于修改〈南京市住宅物业管理条例〉的决定》修正）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主自治
第一节 业主大会
第二节 业主委员会
第三节 其他规定
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 公共收益与维修资金
第七章 监督检查与矛盾化解
第八章 法律责任
第九章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理坚持党委领导、政府组织、部门协同、属地管理、业主自治、行业自律、专业服务、科技支撑的原则。
建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等共同参与的协商共治机制，发挥社区（村）党组织的党建引领作用。
第四条 市、区人民政府和江北新区管理机构应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入基层治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术提高物业管理和服务水平。
第五条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区、江北新区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
发展和改革、公安、民政、规划和自然资源、生态环境、城乡建设、水务、城市管理、绿化园林、数据、市场监督管理、人民防空、消防救援机构等行政主管部门和单位按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。
第六条 物业行业协会依法制定和组织实施自律性规范，加强自律管理，调解行业纠纷，组织业务培训，提高物业服务意识和服务水平，维护物业服务企业和业主的合法权益，推动行业健康有序发展。
鼓励和支持物业服务企业加入物业行业协会。
第七条 加强物业管理信息化建设，完善物业管理信息平台，为业主议事决策、物业管理招标投标、物业服务信息公开公示、物业管理电子档案查询、矛盾纠纷投诉处理等提供支撑，推动物业管理质量和服务水平全面提升。
第八条 建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，综合运用调解、和解、仲裁、公证等非诉讼方式化解物业管理矛盾纠纷，发挥人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的作用，推动源头预防、前端化解、实质解纷，提高基层治理能力。
第二章 业主自治
第一节 业主大会
第九条 业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第十条 业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。
业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。
业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。
业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。
第十一条 符合业主大会成立条件的，建设单位应当依法向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。
第十二条 符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。
筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第十三条 筹备组成员应当符合下列条件：
（一）本人、配偶及其他直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（二）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬等的不当行为；
（三）无不宜担任的其他情形。
筹备组中的业主成员还应当符合本条例第二十一条第一款规定的条件。
第十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法；
（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；
（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。
筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
业主大会会议召开后，筹备组应当将会议表决统计结果、表决清单在物业管理区域内显著位置向全体业主公示，公示时间不少于七日。表决清单内容应当包括参加表决的业主具体房号、表决票权数和具体表决意见。业主大会依法成立后，筹备组自动解散。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居（村）民委员会。
业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处（镇人民政府）指导相关业主召开业主大会临时会议。
第十六条 同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。
第十七条 业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。
业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。
第十八条 业主小组推选业主代表，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经本小组参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会成员设置条件，在业主大会议事规则中规定。
第十九条 业主代表履行下列职责：
（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；
（二）组织开展本条例第十七条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会；
（三）告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议；
（四）建立本小组工作档案；
（五）业主大会议事规则规定的其他职责。
第二节 业主委员会
第二十条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案；不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处（镇人民政府）备案。
备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区、江北新区物业管理行政主管部门及公安机关、居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。
管理规约、业主大会议事规则修改，或者业主委员会成员更换的，业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。
第二十一条 业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
（三）遵守管理规约和业主大会议事规则；
（四）本人、配偶及其他直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系；
（五）书面承诺及时、全面履行工作职责；
（六）法律、法规规定的其他条件。
业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区（村）党组织成员、中国共产党党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。
筹备组确定业主委员会成员候选人名单，并报社区（村）党组织。业主委员会成员候选人名单和基本信息，应当在物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会成员由业主大会选举产生，可以同时依法产生候补成员，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数成员组成，每届任期三至五年，成员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会成员。
第二十二条 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；
（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；
（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；
（八）配合街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；
（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会成员不得有下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权，或者拒绝执行业主大会决定；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）未经业主依法共同决定，与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
（七）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；
（八）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的单位、个人提供的利益或者报酬；
（九）利用职务之便要求物业服务企业减免物业费；
（十）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
第二十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）指导所在地的居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。
街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区、江北新区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。
第二十六条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业费标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。
业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。
