在商品房买卖合同纠纷案件中，如何认定认购合同及定金的性质？

在商品房买卖合同纠纷案件中，如何认定认购合同及定金的性质？

答：认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。如果认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。当事人在认购合同中约定定金，用以担保将来签订商品房买卖合同的，该定金为商品房买卖合同的立约定金。当事人一方违反认购合同约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金罚则承担责任。如当事人双方均无违约行为，只是就商品房买卖合同具体条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，例如房贷或限购政策调整，导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人应当返还定金。