商品房买卖中，针对逾期办证的违约责任问题，应当如何处理？

在商品房买卖合同纠纷案件中，针对逾期办证的违约责任问题，如遇下列情形，应当如何把握？
（1）双方合同约定，违约责任的承担方式仅为继续办理或协商解决；（2）不能按时办证的责任不在于合同双方，而是由于政府的行政行为等其他原因；（3）诉讼时效的起算点如何确定？

答：根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定，关于逾期办理房屋权属证书的违约责任，合同有约定的，按约定处理。该条是对逾期办理权属证书应承担违约责任的规定，属于法定的违约责任。因 此，在合同没有约定的情况下，若当事人主张违约责任，则按该条第一款（一）、（二）、（三）项之规定确定当事人应否承担违约责任。 当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（一）、（二）、（三）项之规定的，应当承担违约责任。 因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。关于违约金的诉讼时效起算点，有约定的，自约定期限届满之次日起算。承担法定违约责任的，按法定期限届满之次日起算。