租赁的违法建筑被拆，装修费用还能要回来吗？

网上有一段顺口溜，

“两楼中间有空地，违建全靠找关系，

土地城建若有人，一吃一喝就有戏。”

说的就是违法建筑的现状。

前一段时间“秦岭违建”也是轰动全国，

“村骗乡，乡骗县，一直骗到国务院……”

最后连中央都震怒了，

所以，违法建筑现正大力整顿之中。

不过这里又出现一个问题就是，

将违法建筑租赁他人，

承租人的利益如何保障呢？

基本案情

2015年6月16日，景之公司（出租人）与高某（承租人）签订一份《房屋使用合同》，租期为五年。

合同载明：房屋性质属于无证绿化管理用房，承租人对此已知悉，自愿接受并使用该房屋，今后不得以出租人提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求，或提出任何赔偿要求。

交房后，高某花费近28万元对承租房屋进行装修，并对外经营。但10月份高某得到消息：因为租赁房屋为违法建筑，政府将予以拆除。此时，装修费就已经花了近28万元，且一旦启动拆除，自己还将面临更大的损失。但双方未能就赔偿问题达成一致。


诉讼进展


2017年5月11日，高某向法院提起诉讼，其主张景之公司应承担自己的装修损失。

一审法院认为：

高某明知涉案房屋系无证房屋，仍进行装修，属于扩大风险的冒险行为，但装修现值对景之公司还有利用价值，由此可酌定由景之公司补偿高某6万元。

二审法院认为：

高某在明知租赁房屋系无证建筑的情形下仍然予以承租并进行装修经营，显然过错较大，酌情认定承租人高某应就装修损失承担70%的过错比例。


对于这一问题，司法解释作出了专门的规定。

最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：

“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

违法建筑，在这里指的就是没有建设工程规划许可证的房屋，关于该建筑的租赁合同，一律当作无效来处理。因而本案中的《房屋使用合同》是无效的~

租赁的违法建筑被拆，装修费用还能要回来吗？

租赁合同无效的

最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：

“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；

不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”


租赁合同被解除的

❶ 出租人违约导致合同解除：承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

❷ 承租人违约导致合同解除：不予赔偿。但出租人同意利用的除外；

❸ 因双方违约导致合同解除：剩余租赁期内装饰装修残值损失由双方过错承担相应的责任；

❹ 因不可归责于双方的事由：剩余租赁期内装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。


因为本案中涉及的《房屋使用合同》无效，所以根据司法解释的规定，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

本案件中，尽管出租人出租违法建筑系属不当，但已经在合同中明示。

租客高某明知涉案房屋系无证房屋，仍进行装修经营，属于扩大风险的冒险行为，对此部分其应当承担较大的过错。

这也就是为什么最终法院会判决高某承担主要责任的理由。